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家計簿のつけ方など日々の生活にも役立つお話から、
頭金のため方・資金計画、いくらの家が購入できるのかといった深い内容まで
ファイナンシャルプランナーの山本節子先生が、プロの視点で解説して下さいます。 |
不動産とお金にまつわるコラム「くらし方エトセトラ」
バックナンバーもぜひご覧ください。 |
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「金持ち大家さん」、「賢い不動産投資」などのタイトルの不動産投資の本が売れているようです。不動産投資は不動産を買い、それを人に貸して家賃を得ること。ですから、1番のポイントは、「投資額に対してどれだけの家賃で貸せるの？」ということに注目しましょう。それを計算する方法に「利回り計算」があります。
「利回り」とは、購入価格に対して1年間の家賃がいくらかの割合を計算したものです。たとえば、1,000万円の中古マンションを購入して、1か月に7万円の家賃収入があったとしましょう。すると年間84万円の家賃収入となり、利回りは8.4％です。これを「表面利回り」といいます（下図）。
ところが、マンションを購入すると、管理費や修繕積立金の費用が必要ですね。また、毎年固定資産税もかかります。そのような経費を差し引いて計算しないと、他の金融商品の利回りと比べられません。たとえば、上記と同じ条件で、毎月の管理費1.5万円、修繕積立金0.5万円の合計2万円/月の費用が必要なマンションだった場合、それらの費用を差し引くと、利回りは6%に下がります。これを「実質利回り」といいます。他の金融商品とどちらが投資に適しているかを見るときには「実質利回り」で比較します。俗にいう「ネット利回り」は、この「実質利回り」をいいます。
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低金利の時代です。中には、ローンを借りて不動産を買う人もいるでしょう。その場合には、実質利回りからローン金利分を差し引いて計算します。仮に金利が3%だったときは、6%から3%に下がります。
ローンを借りる場合には、この利回りと、他の金融商品の利回りとの比較になります。仮に、ローン金利を差し引いて3％とすると、上場しているJ-REITの金融商品の中には、それ以上の配当をつけているものもあるので、投資としての魅力はないかもしれません。
ただ、将来不動産価格が値上がると、売却するときに思わぬキャピタルゲイン（値上がり益）を手に入れることができます。とはいえ、そんなお宝不動産は、みんなが狙っている不動産です。アッという間に売れてしまうでしょう。ローンを借りる人には不利といえます。
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また、ローンで購入した場合は、賃貸人が退出すると家賃は入らずローンの金利の支払いはあります。そのときの金利の支払いは、「待ったなし」ということも忘れないでおきましょう。
住まいの不動産を購入したときは税金の恩典がたくさんあります。「住宅ローン減税」、「不動産取得税」などです。さらに、売却するときは「3,000万円控除」や「買換え特例」、「譲渡所得の繰越し控除」などがあります。まずはすまいの不動産の購入が先決です。
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1975年 慶應大学文学部国文学科卒。
主婦感覚を活かした独立系の女性ファイナンシャルプランナー（FP）。
ホームページはこちら http://www.restart-woman.com/
・日本ファイナンシャル・プランナーズ協会会員
・WAFP関東(女性ファイナンシャルプランナーの会)理事 |
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